C'est la première question que pose presque tout propriétaire, et celle à laquelle le marché répond le plus mal. Les agences avancent un chiffre qui arrange la vente. Les entreprises avancent un chiffre qui arrange le chantier qu'elles ont sous les yeux. Voici la réponse que je donne à mes clients, en euros 2026, avec le raisonnement, pour que vous puissiez la confronter à votre cas.
Une réserve avant les chiffres. Un prix au mètre carré est un ordre de grandeur, pas un budget. Il vous dit si un devis tient dans une fourchette défendable ; il ne vous dit pas ce que coûtera votre appartement. Deux logements de même surface, dans la même rue, peuvent varier du simple au double selon l'état des colonnes, la hauteur sous plafond et ce que la copropriété vous laissera toucher.
Les trois fourchettes, en euros 2026
Remise en état locative, tous corps d'état : 1 000 à 1 800 € le mètre carré. Remettre un logement en état d'être loué. Murs, sols, peinture, une cuisine et une salle de bains fonctionnelles, l'électricité mise aux normes. Matériaux standard, aucune menuiserie sur mesure, pas de cloisons déplacées.
Rénovation privée milieu de gamme : 1 800 à 2 500 € le mètre carré. Un appartement que vous comptez habiter. Plusieurs corps d'état, un plan redessiné, une vraie cuisine et une vraie salle de bains, de meilleurs matériaux, quelques agencements. C'est là que se situe la majorité des projets de propriétaires occupants à Paris.
Restauration haussmannienne : 2 500 à 3 500 € le mètre carré. Staff, moulures, corniches, parquet massif reposé ou restauré, portes à panneaux et menuiseries traitées correctement, par des gens qui savent. Ajoutez la restauration des cheminées de marbre et des ferronneries d'origine et vous êtes en haut de fourchette.
Au-delà, dès que le métier d'art entre en jeu, la fourchette n'a plus de plafond : tout dépend de l'état d'origine du bien et du niveau de finition recherché. Les trois fourchettes supposent des corps d'état coordonnés par un maître d'œuvre, et aucune ne couvre les travaux structurels lourds, qui relèvent d'une autre logique et d'un bureau d'études.
Ce que ces fourchettes ne comprennent pas
C'est là que les budgets se cassent discrètement. Le prix au mètre carré ci-dessus couvre les travaux. Autour d'eux se rangent des coûts bien réels que personne ne met dans le chiffre d'affiche.
- Les honoraires de maîtrise d'œuvre ou d'architecte — couramment dix à quinze pour cent du montant des travaux, parfois davantage sur un projet petit ou compliqué.
- La TVA — les taux réduits en rénovation dépendent de l'âge de l'immeuble et de la nature des travaux ; ils ne sont pas automatiques. Faites confirmer le taux applicable ligne par ligne avant de comparer des devis.
- La représentation du maître d'ouvrage — mes propres honoraires, publiés ici.
- Les frais de copropriété — avis techniques, frais de dossier du syndic, et parfois une étude de structure avant que l'assemblée générale n'autorise quoi que ce soit.
- Le mobilier, les rideaux, les luminaires et l'électroménager — couramment dix à vingt pour cent du montant des travaux sur un appartement destiné à être habité, et presque toujours oubliés au départ.
- L'aléa — un immeuble parisien de 1880 vous surprendra au moins une fois. Dix pour cent gardés de côté, ce n'est pas du pessimisme, c'est de l'arithmétique.
Deux exemples chiffrés
Un 70 m² remis en bon état locatif, à 1 400 € le mètre carré, représente 98 000 € de travaux. Ajoutez dix pour cent d'honoraires de maîtrise d'œuvre et dix pour cent d'aléa : prévoyez environ 118 000 € avant mobilier.
Un 130 m² haussmannien restauré correctement, à 2 800 € le mètre carré, représente 364 000 € de travaux. Ajoutez douze pour cent d'honoraires d'architecte, dix pour cent d'aléa et les frais de copropriété : l'enveloppe réelle approche 450 000 € — avant le premier meuble.
Pourquoi les mêmes travaux ne sont pas facturés au même prix à tout le monde
Aucune taxe officielle ne vise les acheteurs étrangers à Paris. Mais sur des dizaines de devis chaque année, je vois le même périmètre chiffré différemment selon l'identité du client, son lieu de résidence, et selon que quelqu'un lit ou non ligne à ligne sur place. Le total double rarement ; c'est une dérive régulière de cinq à vingt pour cent sur des postes isolés, logée dans les quantités, les unités et les marges de fourniture. Sur une rénovation de 400 000 €, cette dérive représente 20 000 à 80 000 € qu'il devient très difficile de retracer ensuite.
Deux exemples concrets. Les mètres carrés de peinture portés sur un devis peuvent dépasser la surface réelle du plan de dix à vingt pour cent, parce que plafonds et retours sont comptés deux fois. Et un lavabo à 900 € facturé 2 400 € n'a rien d'exceptionnel sur un dossier non-résident — raison pour laquelle la fourniture doit toujours être séparée de la pose au-delà de 1 500 € la ligne.
→ Lire en détail : « La taxe de l'étranger : pourquoi vos devis gonflent sans que vous le voyiez ».
Questions fréquentes
Quel est le prix d'une rénovation au mètre carré à Paris ?
En euros 2026 : 1 000 à 1 800 € le mètre carré pour une remise en état locative tous corps d'état, 1 800 à 2 500 € pour une rénovation privée milieu de gamme, et 2 500 à 3 500 € pour une restauration haussmannienne avec staff, moulures, menuiseries et parquet. Au-delà, dès que le métier d'art entre en jeu, il n'y a plus de plafond.
Ces chiffres comprennent-ils les honoraires d'architecte ?
Non. Les fourchettes couvrent les travaux seuls. Les honoraires de maîtrise d'œuvre ou d'architecte représentent couramment dix à quinze pour cent de plus, et la représentation du maître d'ouvrage, la TVA, les frais de copropriété, le mobilier et l'aléa viennent s'ajouter encore.
Quelle marge faut-il garder pour l'imprévu ?
Dix pour cent du montant des travaux. Un immeuble parisien des années 1880 vous surprendra au moins une fois — une colonne, un niveau de plancher, ou ce que les travaux d'un voisin ont laissé derrière eux. Dix pour cent de côté, c'est de l'arithmétique.
Les propriétaires étrangers paient-ils plus cher à Paris ?
Aucune taxe officielle ne les vise, mais le même périmètre de travaux est souvent chiffré cinq à vingt pour cent plus cher quand personne sur place ne lit les devis ligne à ligne. Sur une rénovation de 400 000 €, cela représente 20 000 à 80 000 €. La dérive se loge dans les quantités, dans les lignes « au forfait » et dans les marges de fourniture et pose.
Peut-on rénover un appartement parisien sans être en France ?
Oui, à condition que quelqu'un sur place travaille pour vous seul : lise les devis avant que vous ne vous engagiez, visite le chantier chaque semaine et vous en rende compte par écrit. C'est le sens de l'assistance à maîtrise d'ouvrage, l'AMOA. Je travaille en français et en anglais.
— Paris, août 2026. Charles-Eric Guerrier.