Aucune condition de résidence n'est exigée pour acheter en France. Pas de condition de nationalité, pas d'autorisation, pas de séjour minimum. Un Américain, un Britannique, un Singapourien achète un appartement parisien sur exactement le même pied juridique qu'un Français. Cela surprend beaucoup de monde, et c'est la partie la plus simple de toute l'affaire.
Voici ce qui se passe réellement, dans l'ordre, écrit pour quelqu'un qui ne l'a jamais fait. Je ne suis pas agent immobilier et je ne vous vends aucun bien ; je représente les propriétaires une fois qu'ils y sont. C'est donc la version sans l'angle de vente — celle que je voudrais lire si j'étais à l'autre bout du monde à deux heures du matin.
La séquence, de l'offre aux clés
L'offre. Vous faites une offre écrite, en général par l'agence. En France, une offre écrite acceptée engage déjà ; n'en envoyez donc pas sur un bien que vous n'avez pas tranché.
La promesse de vente. C'est le document qui vous lie, signé chez le notaire, en général quatre à huit semaines après l'offre. Vous versez un dépôt de garantie — cinq pour cent séquestrés chez le notaire est la norme, dix pour cent est élevé — et le vendeur vous est dès lors engagé.
Les dix jours de rétractation. L'acquéreur dispose de dix jours calendaires après réception de la promesse signée pour se rétracter, sans motif, dépôt restitué. C'est votre dernière sortie gratuite. Servez-vous-en pour lire, pas pour hésiter.
L'entre-deux. Entre la promesse et l'acte définitif s'écoulent deux à trois mois, parfois quatre. Le notaire purge, la copropriété produit ses pièces, votre financement se met en place.
L'acte de vente. L'acte définitif, signé chez le notaire. Vous pouvez signer par procuration si vous ne pouvez pas vous déplacer ; la plupart des acheteurs étrangers le font. Les clés vous sont remises le jour même.
Le notaire n'est pas votre avocat
C'est le point qui piège presque tous les acheteurs venus d'un pays de common law. Le notaire est un officier public. Il sécurise la transaction, collecte l'impôt et garantit l'acte. Il n'est pas votre défenseur, il ne négocie pas pour vous, et il n'est pas là pour vous dire si l'appartement est une bonne idée. Dans beaucoup de ventes, un seul notaire intervient pour les deux parties, en toute légalité. Vous pouvez désigner le vôtre sans surcoût — l'émolument est partagé entre les deux — et quand on achète depuis l'étranger, il y a peu de raisons de s'en priver.
Ce que cela coûte en plus du prix
- Les frais de notaire — environ sept à huit pour cent du prix dans l'ancien. L'essentiel est constitué des droits de mutation perçus pour l'État, pas de la rémunération du notaire.
- La commission d'agence — couramment quatre à six pour cent, le plus souvent déjà comprise dans le prix affiché. Vérifiez lequel des deux.
- Les frais de crédit si vous empruntez en France, garantie du prêteur comprise, et en pratique un compte bancaire français.
- Les charges annuelles — charges de copropriété, taxe foncière, et si le logement reste meublé pour votre usage, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, que Paris a fortement relevée.
- Les travaux, si le bien en demande — voyez ce que coûte une rénovation parisienne au mètre carré.
Ce qu'une visite ne vous dira pas
Une visite montre la lumière, le volume et la finition. Elle ne montre pas ce qui décide de la solidité de l'achat. Le règlement de copropriété, qui dit ce que vous pouvez modifier et ce que vous ne pouvez pas. Les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, qui disent ce que l'immeuble a voté, ce sur quoi il s'est déchiré, et quels gros travaux arrivent que vous financerez. Les diagnostics techniques. L'attestation de surface. Si le mur que vous comptez abattre est porteur, et si l'immeuble vous laissera seulement toucher aux colonnes.
Depuis l'étranger, cela compte davantage, pas moins, parce que vous ne repasserez pas une seconde fois. Lire ces pièces avant l'offre, plutôt qu'après la promesse, est la réduction de risque la moins chère de tout le parcours.
→ Lire en détail : « Lire une promesse de vente avant de la signer, depuis l'étranger ».
→ Et pour ce qui se joue côté immeuble : « Copropriété, syndic, assemblée générale : ce qu'il faut savoir avant des travaux ».
Où je me situe — et où je ne me situe pas
Je ne vends aucun bien et je ne perçois aucune commission de personne sur votre projet. Je lis des appartements pour le compte de ceux qui les achètent, puis je représente ces personnes pendant les travaux. Si vous en êtes au stade des visites, c'est un agent immobilier ou un chasseur d'appartement qu'il vous faut ; je suis celui qui lit ce qu'ils vous apportent. Beaucoup de gens liront cette page sans jamais avoir besoin de moi, ce qui est précisément la raison de l'écrire.
Questions fréquentes
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier en France ?
Oui. Aucune condition de résidence, aucune condition de nationalité, aucune autorisation préalable. Un acheteur américain, britannique, singapourien ou de toute autre nationalité achète sur le même pied juridique qu'un Français. Les acquéreurs hors Union européenne ne subissent aucune restriction supplémentaire sur le résidentiel.
Faut-il être en France pour acheter un appartement à Paris ?
Non. La promesse de vente comme l'acte définitif peuvent être signés par procuration chez le notaire, et la plupart des acheteurs étrangers procèdent ainsi. Ce qu'aucune procuration ne remplace, c'est la lecture du bien : règlement de copropriété, trois derniers procès-verbaux d'assemblée, diagnostics et attestation de surface.
Combien de temps prend l'achat d'un appartement à Paris ?
Environ trois à cinq mois entre l'offre acceptée et la remise des clés. Quatre à huit semaines de l'offre à la promesse de vente, puis deux à trois mois — parfois quatre — le temps que le notaire purge et que le financement se mette en place.
Quels sont les frais à prévoir en plus du prix ?
Des frais de notaire d'environ sept à huit pour cent dans l'ancien, constitués pour l'essentiel de droits de mutation perçus pour l'État. Une commission d'agence de quatre à six pour cent, généralement déjà comprise dans le prix affiché. Puis les charges annuelles de copropriété, la taxe foncière et, en résidence secondaire, la taxe d'habitation.
Le notaire agit-il pour moi ?
Non. Le notaire est un officier public qui sécurise la transaction, collecte l'impôt et garantit l'acte. Il n'est pas votre défenseur et ne négocie pas pour vous. Vous pouvez désigner votre propre notaire sans surcoût, l'émolument étant partagé entre les deux études.
Que faut-il vérifier avant de faire une offre ?
Le règlement de copropriété, les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, les diagnostics techniques, l'attestation de surface, et les gros travaux déjà votés que vous contribuerez à financer. Une visite montre la lumière et la finition ; rien de ce qui précède n'apparaît lors d'une visite.
— Paris, août 2026. Charles-Eric Guerrier.